Του George Chehwane, Plus Properties
Η Κύπρος εξακολουθεί να αποτελεί έναν από τους πλέον ελκυστικούς προορισμούς στην ευρύτερη περιοχή, τόσο για διαμονή όσο και για επενδύσεις. Πιστεύω στις προοπτικές της κυπριακής αγοράς και η δραστηριότητά μας σε ολόκληρο το νησί αποτελεί έμπρακτη απόδειξη αυτής της εμπιστοσύνης.
Ωστόσο, ακόμη και μια ισχυρή αγορά χρειάζεται προσεκτικούς χειρισμούς. Εδώ και ενάμιση χρόνο επισημαίνω ορισμένα ζητήματα που χρήζουν ιδιαίτερης προσοχής. Τα αναδεικνύω και σήμερα με εποικοδομητική διάθεση, καθώς θεωρώ ότι μια ειλικρινής και ρεαλιστική αποτύπωση της κατάστασης εξυπηρετεί όλους τους εμπλεκόμενους: αγοραστές, developers, τράπεζες και κράτος.
Η Κύπρος εξακολουθεί να αποτελεί συνειδητή επιλογή
Ας ξεκινήσουμε από τα ισχυρά πλεονεκτήματα της χώρας. Η Κύπρος εξακολουθεί να προσελκύει επενδυτές και οικογένειες που επιθυμούν να εγκατασταθούν εδώ, και υπάρχουν βάσιμοι λόγοι γι’ αυτό. Είναι μια ασφαλής χώρα, διαθέτει ανταγωνιστικό φορολογικό σύστημα και οι τιμές των ακινήτων παραμένουν προσιτές σε σύγκριση με άλλους ευρωπαϊκούς προορισμούς. Επιπλέον, διαθέτει ένα συγκριτικό πλεονέκτημα που δεν μπορεί ούτε να κατασκευαστεί ούτε να εισαχθεί: το κλίμα της.
Οι θετικές προοπτικές δεν σταματούν εδώ. Η Κύπρος αναμένεται να ενταχθεί στη Ζώνη Σένγκεν το 2027, υπό την προϋπόθεση της σχετικής ευρωπαϊκής έγκρισης, εξέλιξη που θα μπορούσε να ενισχύσει περαιτέρω την ελκυστικότητά της για κατοίκους και επενδυτές από χώρες εκτός ΕΕ.
Αυτοί είναι οι λόγοι για τους οποίους πιστεύουμε στην Κύπρο και για τους οποίους η Plus Properties έχει αναπτύξει παρουσία σε περισσότερα από 140 κτίρια σε ολόκληρο το νησί. Τα πλεονεκτήματα της αγοράς είναι πολλά και ουσιαστικά. Για να αξιοποιηθούν, όμως, πλήρως, είναι απαραίτητο να αντιμετωπιστούν με τη δέουσα σοβαρότητα οι προκλήσεις που ακολουθούν.
Η προσφορά αυξάνεται ταχύτερα από τη ζήτηση
Στην αγορά δρομολογούνται περισσότερα αναπτυξιακά έργα από όσα μπορεί να απορροφήσει. Η ζήτηση εξακολουθεί να υφίσταται, δεν αυξάνεται όμως με τον ίδιο ρυθμό που αναπτύσσεται η οικοδομική δραστηριότητα. Όταν η προσφορά υπερβαίνει τον ρυθμό αύξησης της ζήτησης, οι πωλήσεις απαιτούν περισσότερο χρόνο, τα περιθώρια κέρδους περιορίζονται και τα οικονομικά ασθενέστερα έργα δυσκολεύονται να ολοκληρωθούν.
Δεν πρόκειται για κρίση. Πρόκειται για μια διαδικασία διόρθωσης και εξισορρόπησης της αγοράς, για την οποία ο κλάδος οφείλει να προετοιμαστεί εγκαίρως, αντί να βρεθεί αντιμέτωπος με τις συνέπειές της όταν θα είναι πλέον αργά.
Καθυστερήσεις με κόστος για όλους
Μέρος των πιέσεων που αντιμετωπίζει ο κλάδος προέρχεται από τη διοικητική γραφειοκρατία. Η έκδοση μιας πολεοδομικής ή οικοδομικής άδειας μπορεί να χρειαστεί έως και δύο χρόνια. Μετά την ολοκλήρωση ενός κτιρίου, η σύνδεση με το δίκτυο ηλεκτροδότησης μπορεί να καθυστερήσει έως και έξι μήνες. Ακόμη σοβαρότερο είναι το ζήτημα των τίτλων ιδιοκτησίας: σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτούνται τέσσερα ή πέντε χρόνια, ενίοτε και περισσότερο, μέχρι την έκδοσή τους. Οι αρμόδιες υπηρεσίες δεν διαθέτουν επαρκές προσωπικό ώστε να ανταποκριθούν στον αυξημένο όγκο εργασίας.
Κάθε μήνας καθυστέρησης έχει συγκεκριμένο οικονομικό αντίκτυπο. Ο developer επιβαρύνεται με αυξημένο κόστος χρηματοδότησης, ο αγοραστής περιμένει περισσότερο για να παραλάβει την κατοικία του ή να εξασφαλίσει τον τίτλο ιδιοκτησίας του, ενώ το κράτος εισπράττει τα προβλεπόμενα έσοδα με καθυστέρηση.
Επισημαίνω τα ζητήματα αυτά με απόλυτο σεβασμό προς τους ανθρώπους που εργάζονται στις αρμόδιες υπηρεσίες. Αυτό που χρειάζονται είναι περισσότερους πόρους και ενίσχυση του ανθρώπινου δυναμικού τους, όχι περισσότερη κριτική.
Ελλείψεις εργατικού δυναμικού και αυξημένο κόστος
Η οικοδομική δραστηριότητα στηρίζεται στην εξειδικευμένη εργασία. Πολλοί Σύροι εργαζόμενοι εγκαταλείπουν τη χώρα, ενώ η προσέλκυση νέου εργατικού δυναμικού από το εξωτερικό εξακολουθεί να είναι ιδιαίτερα δύσκολη. Οι σχετικές διαδικασίες είναι περίπλοκες και χρονοβόρες. Το αποτέλεσμα είναι η έλλειψη εργατικών χεριών στα εργοτάξια και η σημαντική αύξηση του κατασκευαστικού κόστους.
Το αυξημένο κόστος κατασκευής μετακυλίεται, τελικά, στον αγοραστή. Για τον λόγο αυτό, οι διαδικασίες πρόσληψης και μετάκλησης εργαζομένων από το εξωτερικό θα πρέπει να καταστούν πολύ πιο γρήγορες και απλές. Μια τέτοια αλλαγή θα συνέβαλλε τόσο στη βιωσιμότητα του κατασκευαστικού κλάδου όσο και στη διατήρηση της προσιτής στέγασης.
Νέοι developers, περιορισμένα διαθέσιμα στοιχεία
Τα τελευταία χρόνια έχουν εισέλθει στην αγορά πολλοί νέοι developers. Η είσοδος νέων επιχειρηματιών στον κλάδο είναι ευπρόσδεκτη, καθώς ο ανταγωνισμός λειτουργεί θετικά. Ο προβληματισμός έγκειται στο γεγονός ότι αρκετοί από αυτούς προχωρούν στην ανάπτυξη έργων βασιζόμενοι περισσότερο στην αισιοδοξία και λιγότερο σε τεκμηριωμένα δεδομένα.
Η Κύπρος εξακολουθεί να στερείται επαρκών και αξιόπιστων στατιστικών στοιχείων σχετικά με το πού εντοπίζεται η πραγματική ζήτηση, ποιο είναι το προφίλ των αγοραστών και πόσες οικιστικές μονάδες μπορεί να απορροφήσει κάθε περιοχή.
Χωρίς αυτά τα δεδομένα, πολλά έργα ξεκινούν με την προσδοκία ότι θα εξασφαλίσουν αγοραστές. Όταν αυτό δεν συμβαίνει, οι επιπτώσεις δεν περιορίζονται στον developer που ανέλαβε το επιχειρηματικό ρίσκο, αλλά επηρεάζουν το σύνολο της αγοράς.
Οι τιμές της γης έχουν υπερβεί τα επίπεδα που μπορεί να υποστηρίξει η αγορά
Οι τιμές της γης έχουν καταγράψει σημαντική άνοδο και θα ήταν άδικο να επιρρίψουμε την ευθύνη στους ιδιοκτήτες τεμαχίων. Οι τιμές αυξήθηκαν επειδή υπήρξαν αγοραστές πρόθυμοι να τις καταβάλουν. Ορισμένοι νέοι developers, χωρίς ουσιαστική γνώση των πραγματικών συνθηκών της αγοράς, ήταν διατεθειμένοι να πληρώσουν οποιοδήποτε τίμημα τους ζητούνταν.
Αυτή η περίοδος, ωστόσο, φαίνεται να φτάνει στο τέλος της. Καθώς οι developers γίνονται πιο προσεκτικοί στις επενδυτικές τους αποφάσεις, οι ιδιοκτήτες γης θα διαπιστώσουν ότι οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές σε αυτά τα επίπεδα τιμών θα είναι πλέον λιγότεροι.
Οι αξίες των οικοπέδων έχουν φτάσει σε επίπεδα που δεν μπορούν πλέον να δικαιολογηθούν από τις τελικές τιμές πώλησης των διαμερισμάτων. Μια σταδιακή επιστροφή σε πιο ρεαλιστικές αποτιμήσεις θα διευκόλυνε την υλοποίηση βιώσιμων και ποιοτικών αναπτυξιακών έργων.
Πώς ανταποκρίνεται η Plus Properties
Η συμβουλή μου προς τον κλάδο είναι απλή: απαιτείται σύνεση.
Στην Plus Properties αξιολογούμε πλέον κάθε έργο ξεχωριστά, λαμβάνοντας υπόψη τη συγκεκριμένη τοποθεσία, το προφίλ των δυνητικών αγοραστών και τα οικονομικά δεδομένα της κάθε ανάπτυξης. Δεν θεωρούμε πλέον δεδομένο ότι όσα πωλήθηκαν χθες θα έχουν την ίδια εμπορική πορεία και αύριο.
Παράλληλα, διευρύνουμε την παρουσία μας σε νέες αγορές, επιδιώκοντας να προσεγγίσουμε καινούργιες ομάδες πελατών, ώστε να μην εξαρτόμαστε από μία και μόνο πηγή ζήτησης.
Η σύνεση δεν αποτελεί ένδειξη απαισιοδοξίας. Είναι η προϋπόθεση που επιτρέπει σε μια επιχείρηση να διατηρεί τη δυναμική και την ανθεκτικότητά της σε κάθε φάση του οικονομικού κύκλου.
Ο δρόμος προς τα εμπρός
Για τους αγοραστές και τους επενδυτές, το μήνυμα είναι σαφές: η επιλογή του developer πρέπει να γίνεται με ιδιαίτερη προσοχή. Είναι σημαντικό να συνεργάζονται με έναν αξιόπιστο και οικονομικά ισχυρό developer, ο οποίος διαθέτει αποδεδειγμένο ιστορικό ολοκληρωμένων έργων, υγιή χρηματοοικονομική βάση και την απαιτούμενη δυνατότητα να ολοκληρώνει όσα αναλαμβάνει.
Σε μια αγορά με πιο αργούς ρυθμούς, η αξιοπιστία και η φερεγγυότητα του ονόματος πίσω από ένα έργο έχουν μεγαλύτερη σημασία από την τιμή που αναγράφεται στο διαφημιστικό έντυπο.
Προς την κυβέρνηση απευθύνω τις ακόλουθες προτάσεις με πνεύμα συνεργασίας και όχι κριτικής. Τρεις παρεμβάσεις θα μπορούσαν να κάνουν ουσιαστική διαφορά:
- Επιτάχυνση των διαδικασιών αδειοδότησης, με ενίσχυση του προσωπικού στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και στην Αρχή Ηλεκτρισμού.
- Απλοποίηση και επιτάχυνση των διαδικασιών μετάκλησης εργαζομένων από το εξωτερικό, ώστε να καλυφθούν οι πραγματικές ανάγκες του κατασκευαστικού κλάδου.
- Τακτική δημοσιοποίηση αξιόπιστων στοιχείων για την προσφορά και τη ζήτηση, ώστε κάθε developer να μπορεί να λαμβάνει επενδυτικές αποφάσεις βάσει πραγματικών δεδομένων και όχι εκτιμήσεων.
Η αγορά ανάπτυξης ακινήτων ενδέχεται να μην διανύσει την πιο εύκολη περίοδό της το προσεχές διάστημα. Ωστόσο, με ρεαλισμό από την πλευρά των developers και των ιδιοκτητών γης, καθώς και με την ουσιαστική στήριξη του κράτους, η Κύπρος μπορεί να διαχειριστεί αποτελεσματικά αυτή τη φάση προσαρμογής και να εξέλθει από αυτήν ισχυρότερη.
