Text follows in English
Είναι τρομακτικό και δεν είναι σχήμα λόγου. Πέρυσι οι Κύπριοι αγόρασαν το 61% των ακινήτων ενώ τα υπόλοιπα ακίνητα αγοράστηκαν από πολίτες χωρών της ΕΕ και πολίτες τρίτων χωρών, όπως αναφέρεται σε έκθεση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας για τις αγοραπωλησίες.
Στην Έκθεση, με ελεγχόμενο την επαρχιακή διοίκηση Λευκωσίας, αναφέρεται, πως το έτος 2024 (με βάση τα αγοραπωλητήρια έγγραφα που κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο) οι πωλήσεις προς αλλοδαπούς (τρίτων χωρών) στη ανήλθε (παγκυπρίως) στο 27% ενώ ποσοστό 12% πουλήθηκε σε πολίτες της ΕΕ. Όμως, τα πράγματα είναι ακόμη χειρότερα αφού το ποσοστό 27% θεωρείται πλασματικό, με τις αγορές είναι περισσότερες.
Συγκεκριμένα , ο Γενικός Ελεγκτής καταγράφει:
«Το πιο ανησυχητικό, όμως, είναι το γεγονός ότι το 27% που αφορά σε αλλοδαπούς είναι στην πραγματικότητα πολύ μεγαλύτερο, αφού στο συγκεκριμένο ποσοστό δεν περιλαμβάνονται οι μεταβιβάσεις/πωλήσεις σε κυπριακές εταιρείες με μετόχους αλλοδαπούς εφόσον με βάση το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο οι εταιρείες αυτές δεν θεωρούνται «Αλλοδαποί». Οι περιπτώσεις αυτές καταγράφονται ως μεταβιβάσεις/πωλήσεις σε Κύπριους αγοραστές, με αποτέλεσμα τα επίσημα στοιχεία να υποεκτιμούν την πραγματική συμμετοχή αλλοδαπών στην αγορά και να υπερκτιμούν τη συμμετοχή των Κύπριων».
«Επιπλέον, δύναται να περάσουν στην κατοχή αλλοδαπών πολλά ακίνητα, μέσω συμβάσεων εκχώρησης, οι οποίες επιτρέπουν τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που απορρέουν από μια σύμβαση πώλησης ακινήτου στον αλλοδαπό. Ο Ελεγκτής σημειώνει, πως σύμφωνα με δηλώσεις του Υπουργού Εσωτερικών, διάκριση των εκχωρητηρίων συμβάσεων κατά υπηκοότητα δεν είναι εφικτή στο υφιστάμενο «Σύστημα Πληροφοριών Γης» του ΤΚΧ. Στην Έκθεση αναφέρεται πως ο συνολικός αριθμός Συμβάσεων Εκχώρησης, συμπεριλαμβανομένων Κυπρίων, Ευρωπαίων και Υπηκόων Τρίτων Χωρών, που έχουν κατατεθεί στο Τμήμα Κτηματολογίου και εξακολουθούν να βρίσκονται σε ισχύ, ανέρχεται σε 9.746».
Η Ελεγκτική Υπηρεσία εξέτασε δειγματοληπτικά 32 περιπτώσεις απόκτησης ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς με την αξία τους να ανέρχεται σε €9.400.520. Σε 4 από τις 32 αιτήσεις, οι αγοραστές προχώρησαν σε απόκτηση πρόσθετης οικιστικής μονάδας, συνολικής αξίας €2.222.000, δηλώνοντας επίσης ως σκοπό την ιδιοκατοίκηση.
Από τις αιτήσεις αλλοδαπών για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Επαρχία Λευκωσίας (κατά το έτος 2024), ποσοστό 16% προερχόταν από κινέζους, 16% από Λιβάνιους, 14% από Ρώσους, 10% από Ισραηλινούς, 6% από Σύρους, 5% από Αιγύπτιους, 4% από Βρετανούς, 4% από Ουκρανούς, 2% από Καναδούς και 23% από πολίτες άλλων χωρών κάθε μία εκ των οποίων σε ποσοστό κάτω του 2%.
Στη Λευκωσία οι μεταβιβάσεις ακινήτων (δηλαδή όσες ολοκληρώθηκαν και όχι όσες αφορούν την κατάθεση αγοραπωλητηρίων εγγράφων που ολοκληρώνονται στην πορεία) κατά το έτος 2024, σε Κύπριους ανήλθαν σε 17.043 (ποσοστό 79%), 1.915 (9%) σε πολίτες της ΕΕ και 2.511 (12%) σε αλλοδαπούς. Σημειώνεται, πως στις 17.043 πράξεις περιλαμβάνονται και αγοραπωλησίες κυπριακών εταιρειών, οι οποίες ελέγχονται από αλλοδαπούς.
Με βάση τα πωλητήρια έγγραφα τα οποία κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο, το 2024, η κατάσταση ανά πόλη παρουσιάζεται ως εξής:
Από τα 1.907 ακίνητα (σε σύνολο 15.797) τα οποία πουλήθηκαν σε πολίτες της ΕΕ, τα 647 βρίσκονταν στην Πάφο, τα 400 στη Λάρνακα, τα 150 στην Αμμόχωστο, τα 459 στη Λεμεσό, και τα 251 στη Λευκωσία. Από τα 4.321 ακίνητα τα οποία πουλήθηκαν σε αλλοδαπούς (τρίτων χωρών) τα 1.373 πουλήθηκαν στην Πάφο, τα 1.236 στη Λάρνακα, τα 207 στην Αμμόχωστο, τα 1.334 στη Λεμεσό και τα 271 στη Λευκωσία.
Όσον αφορά τις αγορές από Κύπριους, από τα 9.569 ακίνητα τα 1.087 αγοράστηκαν στην Πάφο, τα 1.820 στη Λάρνακα, τα 418 στην Αμμόχωστο, τα 3.239 στη Λεμεσό και τα 3.005 στην Λευκωσία.
Στην Έκθεση αναφέρεται επίσης, πως η Επαρχία Πάφου ξεχωρίζει, με σχεδόν 24% των μεταβιβάσεων το 2024 και 22% μέχρι τις 31.7.2025 να γίνονται σε αλλοδαπούς αγοραστές. Αν συμπεριληφθούν και οι μεταβιβάσεις ακινήτων σε πολίτες της ΕΕ (εκτός Κυπρίων), το ποσοστό αυξάνεται σε σχεδόν 38% και 39% για τις αντίστοιχες περιόδους. Στις επαρχίες Λάρνακας, Λεμεσού και Αμμοχώστου, τα ποσοστά απόκτησης περιουσίας από αλλοδαπούς κυμαίνονται μεταξύ 10-14%, ενώ η επαρχία Λευκωσίας, διατηρεί περισσότερο εγχώριο χαρακτήρα, με μόλις 3,2% των πωλήσεων να γίνονται σε αλλοδαπούς.
Σύμφωνα πάντα με την Έκθεση, αν ληφθούν υπόψιν οι συνολικές πωλήσεις ακίνητης ιδιοκτησίας προς αγοραστές εκτός ΕΕ, για τις οποίες δεν απαιτείται η ειδική άδεια κτήσης ακίνητης ιδιοκτησίας από την αρμόδια Επαρχιακή Διοίκηση, και επομένως δεν υπάρχει περιορισμός στον αριθμό των σχετικών αγοραπωλησιών, τότε για το 2024 και για το 2025 (μέχρι τις 31.7.2025), οι πωλήσεις αυτές αντιστοιχούν στο 27,35% και 26,22% των συνολικών πωλήσεων που διενεργήθηκαν αντίστοιχα, σε παγκύπρια βάση. Αν συμπεριληφθούν και οι πωλήσεις ακινήτων σε πολίτες της ΕΕ (εκτός Κυπρίων), το ποσοστό αυξάνεται σε 39,4% και 39,2% για τις αντίστοιχες περιόδους.
Αναλύοντας τα δεδομένα ο Γενικός Ελεγκτής καταγράφει επίσης:
Η Επαρχία Πάφου ξεχωρίζει, με σχεδόν 45% των πωλήσεων το 2024 και 43% για το 2025 (μέχρι τις 31.7.2025) να γίνονται σε αλλοδαπούς αγοραστές εκτός ΕΕ. Στις επαρχίες Λάρνακας, Αμμοχώστου και Λεμεσού, τα ποσοστά απόκτησης περιουσίας από αλλοδαπούς κυμαίνονται μεταξύ 26%-34% το 2024 και 24%-31% το 2025 (μέχρι τις 31.7.2025), ενώ η επαρχία Λευκωσίας, διατηρεί και πάλι περισσότερο εγχώριο χαρακτήρα, με ποσοστά γύρω στο 7% των πωλήσεων να γίνονται σε αλλοδαπούς.
Ωστόσο, αξίζει να σημειωθεί ότι στις μεταβιβάσεις/πωλήσεις σε αλλοδαπούς, δεν περιλαμβάνονται οι μεταβιβάσεις/πωλήσεις σε κυπριακές εταιρείες με μετόχους αλλοδαπούς εφόσον με βάση το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο οι εταιρείες αυτές δεν θεωρούνται «Αλλοδαποί» και κατ’ επέκταση δεν χρειάζονται έγκριση από τον Έπαρχο για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας. Οι περιπτώσεις αυτές καταγράφονται ως μεταβιβάσεις/πωλήσεις σε Κύπριους αγοραστές, με αποτέλεσμα τα επίσημα στοιχεία να υποεκτιμούν την πραγματική συμμετοχή αλλοδαπών στην αγορά. Ως εκ τούτου, ο πραγματικός αριθμός μεταβιβάσεων και πωλήσεων προς αλλοδαπούς δύναται να είναι σημαντικά υψηλότερος.
Επιπλέον, όπως διαπιστώθηκε, δύναται να περάσουν στην κατοχή αλλοδαπών πολλά ακίνητα, μέσω συμβάσεων εκχώρησης, οι οποίες επιτρέπουν τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που απορρέουν από μια σύμβαση πώλησης ακινήτου στον αλλοδαπό, εντούτοις, σύμφωνα με δηλώσεις του Υπουργού Εσωτερικών, διάκριση των εκχωρητηρίων συμβάσεων κατά υπηκοότητα δεν είναι εφικτή στο υφιστάμενο «Σύστημα Πληροφοριών Γης» του ΤΚΧ. Ο συνολικός αριθμός Συμβάσεων Εκχώρησης, συμπεριλαμβανομένων Κυπρίων, Ευρωπαίων και Υπηκόων Τρίτων Χωρών, που έχουν κατατεθεί στο ΤΚΧ και εξακολουθούν να βρίσκονται σε ισχύ, ανέρχεται σε 9.746.
Στην Έκθεση διαπιστώνεται, πως οποιοσδήποτε αλλοδαπός έχει τη δυνατότητα να ιδρύσει ευρωπαϊκή εταιρεία (συμπεριλαμβανομένης και κυπριακής) ή να αποκτήσει μετοχές σε τέτοια εταιρεία για να αποκτήσει ακίνητη περιουσία μέσω των εταιρειών αυτών. «Ως εκ τούτου», προσθέτει, «οι οποιοιδήποτε υφιστάμενοι περιορισμοί για αλλοδαπούς είναι ουσιαστικά άνευ ουσίας».
Ο Γενικός Ελεγκτής αναφέρεται σε παράθυρο στη νομοθεσία που, ουσιαστικά επιτρέπει την ανεξέλεγκτη αγορά ακινήτων από αλλοδαπούς, ενώ υποδεικνύει πως δεν υπάρχουν αξιόπιστα στοιχεία για το ποσοστό περιουσίας που πραγματικά ανήκει σε αλλοδαπούς.
Ο κ. Παπακωνσταντίνου θεωρεί πως καθίσταται επιτακτική η ανάγκη για:
θέσπιση ανώτατου αριθμού ακινήτων ανά αλλοδαπό και περιορισμός αριθμού συναλλαγών αγοραπωλησίας
• εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια αλλοδαπών
• τεκμηρίωση προέλευσης κεφαλαίων
• έλεγχος χρήσης ακινήτων για τουριστικούς σκοπούς
• εισαγωγή τέλους αίτησης για κάλυψη κόστους και αποτροπή καταχρήσεων
• εξέταση ποινικού μητρώου του αιτητή
Πηγή: Φιλελεύθερος
Audit Office: Four in ten properties end up in the hands of foreigners – Main buyers Russians, Chinese, Lebanese, and Israelis (tables)
It is frightening, and this is no figure of speech. Last year, Cypriots purchased 61% of properties, while the remaining properties were bought by citizens of EU countries and third countries, according to a report by the Audit Office on property transactions.
In the Report, with the Nicosia District Administration as the audited body, it is stated that in 2024 (based on the sales contracts filed at the Land Registry), sales to foreigners (from third countries) nationwide amounted to 27%, while 12% were sold to EU citizens. However, the situation is even worse, since the 27% is considered misleading, with the actual purchases being higher.
Specifically, the Auditor General notes:
“The most worrying aspect, however, is the fact that the 27% concerning foreigners is in reality much higher, since this percentage does not include transfers/sales to Cypriot companies with foreign shareholders, as under the current legislative framework such companies are not considered ‘foreign’. These cases are recorded as transfers/sales to Cypriot buyers, resulting in the official figures underestimating the actual participation of foreigners in the market and overestimating the participation of Cypriots.”
“Furthermore, many properties may end up in foreign ownership through assignment contracts, which allow the transfer of the rights and obligations arising from a property sales contract to the foreigner. The Auditor notes that, according to statements by the Minister of the Interior, it is not possible to distinguish assignment contracts by nationality in the current Land Information System of the Land Registry. The Report states that the total number of Assignment Contracts, including Cypriots, Europeans, and Third-Country Nationals, filed at the Land Registry and still in force, amounts to 9,746.”
The Audit Office sampled 32 cases of property acquisition by foreigners, with their total value reaching €9,400,520. In 4 of the 32 applications, the buyers also acquired an additional residential unit, with a total value of €2,222,000, while also declaring the purpose of owner-occupation.
From the applications of foreigners for acquiring property in Nicosia District (in 2024), 16% came from Chinese, 16% from Lebanese, 14% from Russians, 10% from Israelis, 6% from Syrians, 5% from Egyptians, 4% from British, 4% from Ukrainians, 2% from Canadians, and 23% from citizens of other countries, each below 2%.
In Nicosia, property transfers (i.e., completed transactions, not just filed sales contracts pending completion) in 2024 amounted to 17,043 (79%) to Cypriots, 1,915 (9%) to EU citizens, and 2,511 (12%) to foreigners. It should be noted that the 17,043 cases also include property sales of Cypriot companies controlled by foreigners.
Based on sales contracts filed at the Land Registry in 2024, the situation by city is as follows:
- Of the 1,907 properties (out of 15,797 total) sold to EU citizens, 647 were in Paphos, 400 in Larnaca, 150 in Famagusta, 459 in Limassol, and 251 in Nicosia.
- Of the 4,321 properties sold to foreigners (third-country nationals), 1,373 were in Paphos, 1,236 in Larnaca, 207 in Famagusta, 1,334 in Limassol, and 271 in Nicosia.
- As for Cypriot buyers, of the 9,569 properties, 1,087 were in Paphos, 1,820 in Larnaca, 418 in Famagusta, 3,239 in Limassol, and 3,005 in Nicosia.
The Report also states that Paphos District stands out, with nearly 24% of transfers in 2024 and 22% until 31.7.2025 made to foreign buyers. If property transfers to EU citizens (excluding Cypriots) are included, the percentage rises to almost 38% and 39% for the respective periods. In the districts of Larnaca, Limassol, and Famagusta, foreign property acquisitions range between 10–14%, while Nicosia District retains a more domestic character, with just 3.2% of sales to foreigners.
According to the Report, if total property sales to buyers outside the EU are considered—where no special permit from the District Administration is required and therefore no limit exists on the number of such sales—then for 2024 and 2025 (up to 31.7.2025), these sales represent 27.35% and 26.22% of total transactions, respectively, on a nationwide basis. If sales to EU citizens (excluding Cypriots) are also included, the percentage rises to 39.4% and 39.2% for the respective periods.
Further analysis by the Auditor General shows:
- Paphos District stands out, with almost 45% of sales in 2024 and 43% in 2025 (up to 31.7.2025) going to non-EU foreign buyers.
- In the districts of Larnaca, Famagusta, and Limassol, foreign property acquisitions range between 26%–34% in 2024 and 24%–31% in 2025 (up to 31.7.2025).
- Nicosia District once again retains a more domestic character, with about 7% of sales made to foreigners.
However, it is worth noting that property transfers/sales to Cypriot companies with foreign shareholders are not included in the foreign buyer statistics, since under the current legal framework, such companies are not considered “foreign” and therefore do not require approval from the District Officer for property acquisition. These cases are recorded as transfers/sales to Cypriot buyers, resulting in the official figures underestimating the actual foreign share in the market. Consequently, the real number of property transfers and sales to foreigners may be significantly higher.
In addition, as was found, many properties may pass into foreign ownership through assignment contracts, which allow the transfer of rights and obligations under a property sales contract to the foreigner. However, according to statements by the Minister of the Interior, distinguishing assignment contracts by nationality is not possible under the current Land Information System. The total number of Assignment Contracts, including Cypriots, Europeans, and Third-Country Nationals, filed at the Land Registry and still in effect, amounts to 9,746.
The Report also notes that any foreigner can establish a European company (including a Cypriot one) or acquire shares in such a company to purchase property through it. “As a result,” it adds, “any existing restrictions for foreigners are essentially meaningless.”
The Auditor General points to a loophole in the legislation that essentially allows uncontrolled property purchases by foreigners, while noting that there are no reliable data on the actual share of property owned by foreigners.
Mr. Papaconstantinou stresses the urgent need for:
- Establishing a maximum number of properties per foreigner and limiting the number of sales transactions
- Introducing income and asset criteria for foreigners
- Documenting the origin of funds
- Monitoring the use of properties for tourism purposes
- Introducing an application fee to cover costs and prevent abuse
- Checking the applicant’s criminal record
Source: Phileleftheros
